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Immobilen - Masuren: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen

Immobilen - Masuren

polen-rundschau Januar 2005 Druckversion/PDF

Ich war vor kurzem mit meiner Familie an der Masurischen Seenplatte in Polen segeln. Wir fanden die Gegend extrem schön und würden dort ganz gern ein Grundstück kaufen, zumal die Preise dort im Vergleich zu denen in Deutschland noch recht moderat waren. Ich habe geglaubt, dass es innerhalb der EU keine Einschränkungen im Hinblick auf Immobilenerwerb gibt und wir daher ein Grundstück in Polen völlig problemlos kaufen können. Der Immobilienmakler, den wir dort konsultiert haben, sagte uns aber, dass wir als Ausländer keine Grundstücke ohne eine extra Genehmigung des Ministers erwerben dürfen. Stimmt das?

Die Antwort auf diese Frage ist eine typisch juristische: Das hängt davon ab. Ich darf die Lage ganz kurz schildern:

Wenn Sie in Polen Ihren Erstwohnsitz errichten wollen, ist der Grundstückserwerb vom Zeitpunkt des EU-Beitrittes an völlig genehmigungsfrei. Ich vermute allerdings, dass Sie in Polen keinen Erstwohnsitz errichten wollen, so dass diese Regelung für Sie nicht zutrifft.

Wenn Sie in Polen keinen Erstwohnsitz nehmen, sondern nur ein Zweithaus erwerben wollen, benötigen Sie – innerhalb der noch vier Jahre geltenden Übergangfrist – eine Genehmigung des polnischen Innenministers. Diese Regelung gilt in Polen trotz der allgemeinen EU-Freiheiten, weil die polnische Regierung eben wegen der noch sehr moderaten Grundstückspreise in Polen, den Ausverkauf des Bodens an Ausländer, vornehmlich Deutsche, befürchtet und deshalb bei den Beitrittsverhandlungen einige Übergangsfristen ausgehandelt hat.

Falls Sie in Polen Mitarbeiter der Tochtergesellschaft einer deutschen Firma wären, am besten noch in einer Führungsposition, würde Ihnen die Genehmigung in der Regel vom Innenminister problemlos erteilt werden. Vermutlich trifft das aber in Ihrem Falle nicht zu, so dass diese Regelung für Sie nichts hergibt.

Dagegen ist der Immobilienerwerb für Investitionszwecke vom Zeitpunkt des EU-Beitrittes an grundsätzlich genehmigungsfrei. Von diesem Zeitpunkt an können sämtliche EU-Firmen – sei es über polnische Tochtergesellschaften, sei es unmittelbar – Immobilien in Polen für Investitionszwecke ohne jegliche Genehmigung erwerben (Ausnahmen für zwei Branchen siehe gleich unten). Beachten Sie dabei, dass als Firmen nicht nur Handelsgesellschaften gelten. Eine Verpachtungsfirma könnte ebenfalls in den Genuss dieser Regelung kommen. Sie könnten sich daher überlegen, eine Verpachtungsfirma zu gründen und durch diese das Sie interessierte Grundstück erwerben.

Gewisse Einschränkungen gibt es allerdings beim Erwerb von land- und fortwirtschaftlichen Nutzflächen. Für diese soll die Genehmigungspflicht nämlich noch zwölf Jahre nach dem EU-Beitritt beibehalten werden. Falls daher das von Ihnen anvisierte Grundstück als Ackerland gilt, können sie dieses selbst durch die eigens hierfür gegründete Verpachtungsfirma nicht erwerben.

Trotz all der Einschränkungen gibt es aber dennoch Wege, jedes Grundstück legal zu sichern und an Sie zu übertragen. Beachten Sie bitte allerdings, dass Sie als Ausländer im Bereich des Grundstückserwerbs nie etwas ohne anwaltliche Betreuung unternehmen sollten. Denn Unerfahrenheit und Fehler in diesem Bereich können in einem Strafprozess münden. Die polnische Regierung geht hier nämlich recht streng vor – aus Gründen der sogenannten Generalprävention, d.h. zu Abschreckungszwecken. Das haben schon einige unredliche Immobilienmakler und ihre ausländischen Kunden zu spüren bekommen.

Abschließend ist anzumerken, dass die gesamte Immobilienbranche in Polen noch weitgehend unerschlossen geblieben ist. Die Entwicklungsmöglichkeiten in diesem Bereich sind daher vielversprechend. Allerdings ist auch hier das alte Sprichwort zu berücksichtigen: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.