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Immobilienarten: Rechtsanwaltskanzlei Dr. Jacek Franek - Rechtsanwalt Polen - Anwalt Polen

Immobilienarten

polen-rundschau Januar 2004 Druckversion/PDF

Ich bin daran interessiert, in Polen eine Immobilie zu erwerben. Denn vermutlich werden die Immobilienpreise in Polen kontinuierlich steigen. Ich blicke aber über die verschiedenen Immobileneigentumsarten nicht durch. Könnten Sie bitte kurz erklären, in welcher Form Immobilien in Polen gehalten werden?

In Polen gibt es verschieden Immobilieneigentumsarten, so dass es tatsächlich gewisse Schwierigkeiten bereitet, da durchzublicken – zumal einige dieser Eigentumsarten in Deutschland nicht gängig sind. Im Einzelnen:

Was die Grundstücke anbelangt, werden diese in erster Linie als regelrechtes Eigentum gehalten. Eigentum wird in Polen ähnlich wie in Deutschland verstanden: das Eigentumsrecht verleiht dem Grundstückseigentümer uneingeschränkte Machtbefugnis über das Grundstück.

Neben dem Grundstückseigentum gibt es in Polen das den sog. ewigen Nießbrauch (in deutscher Übersetzung manchmal auch als Erbnießbrauch bezeichnet). Der ewige Nießbrauch ist in vielerlei Hinsicht dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar. In dieser Form wird ein beachtlicher Teil der Grundstücke in Polen gehalten. Das Wesen des ewigen Nießbrauchs besteht darin, dass der Eigentümer des Grundstücks ist und bleibt der Staat, der aber das Grundstück dem ewigen Nießbraucher für einen Zeitraum zwischen 40 und 99 Jahren überlässt, wofür dieser eine Anfangsgebühr und eine Jahresgebühr entrichtet. Nach Ablauf des obigen Zeitraums kann der ewige Nießbrauch um weitere 40 bis 99 Jahre verlängert werden. Der ewige Nießbrauch verleiht der Inhaber – d.h. dem ewigen Nießbraucher – eine eigentümerähnliche Stellung: der ewige Nießbrauch ist veräußerbar, kann vererbt und mit einer Hypothek belastet werden und unterliegt der Zwangsvollstreckung.

Was Wohnungen anbelangt, werden diese, ähnlich wie Grundstücke, zu großem Teil als Eigentumswohnungen gehalten.

Daneben gibt es in Polen sehr viele genossenschaftliche Wohnungen – der Wohnungsbau wurde im sozialistischen System und wird teilweise auch weiterhin von Wohnungsgenossenschaften ausgeführt. Die von den Genossenschaften errichteten Gebäude stellen deren Vermögen dar, das wiederum allen Genossenschaftsmitgliedern gehört. Einzelne Mitglieder haben daher kein Eigentum an den Wohnungen, sondern nur ein sog. genossenschaftliches Recht. Dieses Recht kann entweder als genossenschaftliches Wohnungsmietrecht oder als genossenschaftliches Wohnungseigentumsrecht ausgestaltet werden. Das genossenschaftliche Wohnungsmietrecht hat für potentielle Erwerber keinerlei Bedeutung: Es ist weder veräußerbar noch im Wege der Erbfolge übertragbar.

Bedeutsam ist aber das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht. Denn dieses ist sowohl veräußerbar als auch vererbbar. Das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht verleiht zwar dem Wohnungsinhaber nur eine eingeschränkte Machbefugnis über den Wohnraum. Denn die Vermietung oder unentgeltliche Überlassung des Wohnraums bedarf der Benachrichtigung der Genossenschaft. Aber diese ist letztlich nur eine Formalität. Das zum einen. Zum anderen kann der Wohnungsinhaber das genossenschaftliche Wohnungseigentumsrecht unter bestimmten Voraussetzungen in Eigentum umwandeln lassen, so dass er regelrechtes Eigentümer wird.